certificato di abitabilità – consulenza on line –
Cass. sent. n. 2294/17 del 30.01.2017
Un immobile privo del certificato di abitabilità non può essere venduto anche se è stata richiesta la sanatoria.
Ci si può sciogliere dal contratto di vendita di una casa senza il certificato di abitabilità, salvo che l’acquirente sia stato messo al corrente di ciò, con apposita menzione inserita nel rogito notarile. Se, pertanto, il venditore tace sull’assenza dell’agibilità, l’acquirente ha diritto a ottenere indietro i soldi versati e a recedere dal contratto. A salvare il venditore che non ha fornito un’informazione completa non vale neanche la presentazione della richiesta di sanatoria al Comune. È quanto chiarito dalla Cassazione Cass. sent. n. 2294/17 del 30.01.2017.
Se l’acquirente firma il rogito e la casa è senza abitabilità
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. Sono parole della Suprema Corte che, più in là, spiega anche come può difendersi l’acquirente. Quest’ultimo può, nel termine di 10 anni dalla conclusione del contratto, rivolgersi al tribunale e richiedere:
- lo scioglimento del contratto: con la conseguenza che, se anche è stato già firmato il contratto definitivo davanti al notaio – quello cioè che trasferisce la proprietà della casa – esso verrà “annullato” e si considererà come mai firmato. La casa tornerà in proprietà al venditore e l’acquirente otterrà la restituzione dei soldi già versati;
- il risarcimento del danno: a tal fine, però, l’acquirente deve dimostrare tutti i danni subiti nell’aver intrapreso un investimento sbagliato, con perdita di altre occasioni. Vi rientreranno anche i costi per il mutuo bancario.
Il venditore non può difendersi sostenendo che, al momento della sottoscrizione del rogito, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile.
Non rileva neanche il fatto che l’immobile fosse utilizzato, già dai precedenti proprietari o inquilini, ad uso abitativo [2].
Se l’acquirente firma il compromesso e la casa è senza abitabilità
Le stesse conclusioni valgono nel caso in cui venditore e acquirente abbiano firmato solo il cosiddetto contratto preliminare, comunemente detto «compromesso» e non ancora l’atto di trasferimento della proprietà vero e proprio. Anche in tale ipotesi, infatti, è sufficiente la mancanza di agibilità per poter recedere dalla promessa di acquisto e non recarsi più dal notaio per la firma del contratto definitivo. A riguardo la Cassazione [3] ha detto che la mancata consegna dei certificati di abitabilità o agibilità e conformità alla concessione edilizia giustifica la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento di non scarsa importanza imputabile al promittente venditore, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.